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觀點闡述
1、買房該選擇老城區還是新城區？
老城區的生活便利度更高，但是由于老城區的土地資源有限，拆遷難度大，沒有充足的空間去做進一步的規劃與配套，發展具有很大局限性。而新城區往往有著政府的統一規劃，道路、文化娛樂及景觀配套更完善，居住舒適度會更高。
2、如何選擇能保值及升值的房子？
①看稀缺：一個城市房價最高的、最具有潛力的，一定是擁有城市絕版稀缺資源的房子，在確山，600畝三里河濕地公園就代表著絕版與稀缺，僅有少數人能享有。
②看學區：當今社會，買房子就是買教育，就是買孩子好的未來，擁有優質學區資源，也就意味著后期的保值與升值。
③看規劃：良好的居住舒適度需要對應完善的生活配套，成熟的商業及娛樂配套，才能夠為日常生活提供長久的便利性。
3、資金到位 火熱復工
在近幾年大環境的影響下，項目停工問題普遍，在政府強有力的保交付紓困基金支持下，水韻太極灣的快速重啟復工，未來可期。
以下為交流內容整理，分享給大家。
一、確山老城區VS新城區宜居度對比
凌姐：我們去土地局和規劃局，查閱相關資料的時候發現，確山這個城市，它的定位其實是很清晰的。縣政府把整個城市分為三大片區:老城區、三里河片區、北部新區，我們昨天走訪了三個片區的所有項目，我們來看一下，確山的房地產發展情況。
姜睿：我們是去了這個老城區，老城區給我們的第一印象，就是他的街道、周邊的一些建筑，都是比較落后的。停車沒地方停，但是有一點，買東西確實很方便。新區的話，道路是比較寬。老城區這個土地比較少，所以項目也比較少，他有生活的便利性，但是出行不方便，優點很明顯，缺點也很明顯。和新區一對比，老城區就給對比下去了。新城區，能明顯感覺出來道路比較寬，開車出門心情都是好的，就是購物不方便，在新區買瓶水都不好買。
雙蕊：新城區的項目比較多，沿著中原大道一路往北走，有建業、碧桂園、嘉禾院子、中原府等項目。政府對新區也做了大量的規劃，比如說未來的行政服務中心、體育館、籃球場、文化館等，這些都是在規劃中的，就是建設周期可能會長。
姜睿：鄭州鄭東新區，一二十年發展成現在這個規模，已經算是相對便利了。對于縣城來講的話，可能不需要那么長時間，但是也需要耐心等待，因為確山的框架畢竟沒鄭州這么大。發展鄭東新區可能需要往外擴展十幾公里，在縣城可能只需要擴展兩公里就行。對比來講，縣城新區的發展時間會相對短一些，所以未來新區落成到什么程度，或者說落成的時間其實是不得而知的。
凌姐：新區樓盤的價位，基本上高層4000上下，高一點，低一點，洋房的話，大概也不超過5000，好一點的話會超過5000，比老城區的價位略高一些。通過房價我們也能感覺出來新老城區的項目是有差別的。在和確山當地的朋友們聊的時候， 我們發現大家對三里河片區的認可度是非常高的。三里河片區我發現有一個情況，他只有一個項目。
二、三里河片區的現狀及未來規劃
姜睿：三里河片區的項目統稱太極灣，整個太極灣是由水韻集團開發，但是這個片區也有其他開發商。比如，這個湖左岸由凱地開發的，雍景匯是由本地的開發商開發的，其實算是大家一塊聯合開發三里河這個片區，說明了大家認可這一塊兒未來的潛力。
雙蕊：剛來到三里河片區，我們還是比較震撼的！他的這個湖景啊，包括他這個濕地公園的規劃，以及目前已經建成的這個古鎮，整體來說相對于確山新區，是更完善一些的。它距離老城區也是比較近，你平常在新區買不到的東西，你到老城區其實也就幾分鐘的車程，也比較方便。其實，在他這個商業古鎮，應該基本上也可以滿足生活所有的需要。
姜睿：三里河片區的商業古鎮是按照成都太古里的方式進行的規劃，區別于一般縣城老城區舊的商業模式。比如，我們去老城逛街可以因為停車等因素會很煩，但是你來三里河片區的商業古鎮逛街就不會。這里就像我們去成都太古里逛街，心情是會很舒服的，這里有吃的、有玩的，還可以觀景。我們再來看三里河片區的房價，發現它的房價確實要比老城或者北部新區稍微貴一點，房價基本上是在5000以上，為啥貴？綜合分析下來發現它是有原因的。因為城市的發展，好多人口要往城市流入，城市人口流入后就需要土地，如果說你拆遷老城，成本會比較高，所以說好多政府都在發展新區。比如鄭州，老城區建筑密集，拆遷成本太高了，新區的更好規劃，建設成本相對要低。新區的道路可以重新規劃、房子建筑可以重新規劃建設，這個是比較方便的。
三、水景資源對房價的影響力
姜睿：具體在哪個區買房子？我會買在新區，特別是有好的環境的新區。不管從大城市來講，還是小城市，房價最高的、最具有潛力的，其實還都是在新區，特別是臨河的。上海黃浦江旁邊蓋的都是豪宅，十來萬一平方；武漢，臨長江的那全是豪宅，三四萬一平。這說明啥，說明大家還是喜歡臨河景的，喜歡景觀好的。臨景觀的不管是從居住舒適度還是從后期的升值來看，都是有很大的保障。通過我們對確山所有項目的走訪，發現整個確山最適合居住的區域是三里河片區，最具升值潛力的片區其實也是三里河片區。不管是大城市，比如說上海、武漢，都是臨江的最貴，鄭州的北龍湖有水景的賣多少錢？貴的七八萬一平，便宜的四五萬一平。像東區原來可能賣三萬一平方，原來金水區最好位置現在賣三萬一平，你更別說經開區、管城區、中原區，也就是賣一萬一平方，不到二萬。同樣的位置在10年前或者15年前來看，北龍湖可能每平米只有三四千，現在翻了10倍不止，應該是20倍。這就說明在一個城市的發展方向上，而且有水的地方，一定是整個城市價格最領漲的地方。
雙蕊：對城市來說，水屬于稀缺資源，因為有水，空氣中濕度會比較高，對身體比較好，含氧量也比較高。在北方城市能居住在水邊的區域就這么多，在確山三里河片區是水資源最豐富的區域，再看確山新的市政府，還有一些機關單位，像公安局、法院等都在這個三里河片區。所以說在確山，三里河片區應該是發展的重中之重，應該相當于確山的一張名片。
姜睿：從我個人要在確山買房來講，那我的排位順序肯定是三里河片區大于北部生活片區，再大于老城區。其實從房價上也驗證了我的選擇，不是說貴的就好，從了解完確山的城市發展后，我知道哪個區域的房子最好，住著最舒服。
四、買房子要買稀缺資源
凌姐：今天，我們來看一下三里河片區——水韻太極灣這個項目。水韻太極灣在未來大道和中原大道的交匯處，也就是確山新老城區的交匯處，這個片區算是整個確山發展的重中之重。畢竟，新的市政府就在項目對面，機關單位也已經搬遷過來，像公安局、法院等已經開始辦公了。占地600多畝的三里河濕地公園目前正在施工中，濕地公園的水已經凈化完畢，岸兩邊公園的景觀還在施工中，現在看可能有點荒，但是政府發展的決心已經擺出來了，預計兩年時間完工后，也就是等大家入住之后，三里河濕地公園基本上全部做好了。
姜睿：給開發商溝通的時候，他們對太極灣這個項目非常有信心。我剛才大概算了算，水韻太極灣這個項目全部開發完畢大概有4000多戶，確山縣城的人口現在大概五六萬，經過五年的發展，人口差不多能達到10萬，五年內縣城人口增加三四萬，這就意味著只有十分之一的家庭才能在水韻太極灣落戶，才能享受到整個縣城最好的水資源、最好的景觀，畢竟這樣的片區很稀缺，稀缺也就意味著保值、升值。
假如說五年以后，老城新城的房價每平米能漲500-1000，太極灣起碼得漲2000。如果這個地方在大城市的話，比如：上海、武漢以及離的最近的省會鄭州，那不止是漲2000的事，因為整個確山最好的居住環境就在這，整個確山有條件的，在附近辦公的機關人員，肯定也是都想往這里，就算新區再發展不可能去耗費那么多的成本再挖個600多畝的三里河濕地公園，所以說后續它的升值是無限的，應該說在整個確山買房的話，太極灣的升值潛力可想而知！
五、買房子要買優質教育
姜睿：另外，除了湖景之外，太極灣的教育資源也是非常優越的。確山七小，本地人都知道，屬于確山所有小學里邊最好的一所小學。不管是從它的教學質量，還是近三年的成績來說都是排名第一，整個縣最好的老師在這里，最好的教育資源也在這里。從中國人角度來講，大家買房子最看中的就是教育，比如我，我搬家就是為了孩子上學。我們再反向思考，如果你買了太極灣，就意味你的孩子在小學中受到最好的教育，可以享受確山最好的教育資源。那我們再往上延伸，孩子上個好的小學，學習成績好，那可能上個好的初中、好的高中，最終上個好的大學。
雙蕊：很多好的學習習慣都是在小學就培養了，因為全縣最好的老師肯定給你的是全縣最好的教育，老師的思維模式，給孩子從小養成好的學習態度，好的生活習慣，可以讓孩子受益一生。選擇一個好的小學，在這個接送時間上來看，太極灣和確山七小就一路之隔，出了小區門就可以到學校門口，節省了很多路上的時間。如果這中間的時間，我們按一天來回的路程半個小時來算，那我們可以算算一周甚至一個月我們省下來的時間，在一定程度上節省了家長的成本，包括孩子，也可以利用這些時間，做一些自己感興趣的事，畢竟時間是最寶貴的。一天半個小時，一年累積下來的時間更多。而且這個上學時間的路程縮短了，也就意味著更安全一些。如果說孩子自己去上學校，如果這個路途很長的話，家里肯定不放心的。天氣不好再下個雪、下個雨，這個時候學校距離遠近的優劣勢就體現出來了。
姜睿：拋開三里河濕地公園，單純說學校，這個片區資源也是非常豐富的。教育、商業、居住環境，包括離行政單位也比較近，這一塊也可以說是具備了確山最好的位置資源。
六、買房子要買成熟配套
姜睿：提到這個商業配套，我們在和開發商聊規劃的時候，它做的商業是非常有特色的，做的是古鎮商業。開發商想把古鎮商業打造成為確山的一個標桿性的旅游景點，大家來確山，都想去他這個古鎮玩一玩，這個古鎮里后續還會打造一個美食街，就是把確山所有的有名的小吃全部集合到這里，打造一條具有地標性質的美食街。在我們跟這個開發商聊的過程中，他們除了做古鎮商業，做這個美食街，他提到還有游樂場，這個游樂場后期會有摩天輪、太空穿梭機，甚至還有卡丁車場。剛提到的這些目前暫時是沒有的，后面肯定是要建的。而且開發商是準備花將近2000萬建游樂場，在整個縣城有誰愿意花2000萬去建個游樂場？這一塊兒建好以后一定是整個確山孩子們的娛樂中心。
凌姐：除了游樂場，現在建的還有個童話歡樂大世界，說的是今年五一要對外開放，到時候我們可以過來體驗一下。
雙蕊：開發商也帶領我們去看了他們后續的規劃，我們看到他們后續還有一整個地塊兒，就是全部用來打造這個集中商業。他這個商業定位可能就類似于成都的太谷里，后續的話會有潮流時尚、兒童樂園，或者說偏輕奢一些的酒吧，這些業態在確山也是完全區別于老城的商業，完全打造新的形象。
姜睿：這里以后就相當于確山新的旅游生活片區。你比如，老城就逛個街，你在這里，除了逛街之外，你可以看看景，也可以坐在這個湖邊，喝個小啤酒，吃個燒烤，整個心情都會非常爽。其實坐在家里陽臺上就可以，這個如果建成之后，不管是老城區甚至北部新區，他們的這些居民都會到這邊活動的，因為畢竟它這個片區是公共對外開放的，不是純粹的只是為他自己的項目的服務。我們去看了很多城市的樓盤，它們做一些商業街區實際上是為自己的項目服務的，但是太極灣這個項目，它做的這些是相當于打造的是整個確山的一個新的潮流生活片區。所以，我覺得水韻集團這個開發公司的實力還是挺強的。
七、資金到位 火熱復工
凌姐：你有沒有發現我們最開始來到確山的時候，通過跟一些群眾去溝通，大家對確山的房地產其實是非常擔憂的。他們不愿意給咱聊這個房子，你們還記得不，有一個大哥說，作為確山體量最大、環境最好、最被大家看好的項目就是太極灣，結果停工了。這件事讓人非常的無法接受，所以導致了他們對整個確山的房地產市場都喪失信心了。
姜睿：我們跟這個開發商聊的時候，也直面了這個問題。其實開發商，他在開發這個項目之前已經開發了好幾個類似的項目。比如，新蔡的水韻天街等，正常情況下他有這么豐富的開發經驗，其實不應該停工的。如果說沒實力或者沒經驗也不可能一口氣拿下1800畝地。那為啥會停工呢？其實我們特地找這個開發商聊過這件事，如果按照原先的預期，工程肯定是能夠正常如期進行的，最終因為一些外部原因，比如說三年疫情，加上國家的政策調控，可能銷售速度沒有按照以前預期的速度去化，回款中間出現了一些延期，導致了一系列的停工。
但是，它畢竟是確山縣政府重點招商引資指標性的項目，政府肯定不讓出問題，所以說這個紓困資金4000萬，它是第一時間拿到的。開發商也表示，他們這個4000萬的紓困資金到位之后，立馬就是全面復工，現在工地上，據說是200多號工人都在趕工，而且聽說再過兩個月達到400人，你看現在工地上他們就已經開始熱火朝天的施工了。好像他們把這個交房日期，工地排期都已經排出來了。
凌姐：開發商也拍著胸脯跟我們講，他們一定會保障交房的順利進行，關于交房他們也說了，十月份第一批交房開始，第二批到年底陸續交房，第三批的話可能會稍微長一點到明年，因為他的工人也是陸陸續續增加。畢竟這個紓困資金也到位了，而且這個紓困資金，它是專款專用，不可能用在其他方面，只能用在支付這個工程款上，所以說，我覺得他們的工地復工其實是有保障的。通過兩會，我們也知道國家對這個房地產也有定調，尤其是這個保交付這一塊，是由專門的部門、專門的人來落實。房地產本身牽扯的是比較多，嚴重點可能就是說牽扯到國計民生，政府是力保房地產健康平穩發展的，房住不炒，畢竟那么多老百姓買房，把一輩子的心血投到這，突然你停工了，讓人真的是無法接受。尤其是受這個某大的影響，老百姓買房心里都有陰影了，老害怕打水漂。
姜睿：除了這個保交付，之前還有資金監管。資金監管這塊就是專款專用，就是客戶買房，把錢交到資金監管賬戶上，有房管局、有專門的部門還有銀行，三方聯合一塊兒，監督管理，就是為了保證能夠如期交房，所以說我覺得這一塊是不用擔心的，紓困資金已經到位了。
而且這個項目本身也是政府招商引資過來的。據我了解，原來太極灣應該是整個確山賣的最好的，一個月能賣五六十套。因為太極灣是整個確山的指標性項目。停工之后，導致整個確山人民對房地產市場沒有信心了。
其他縣城，據我們了解，一般情況，一個縣城一年能賣個三四千套房。再看確山，大概一年賣多少房，不到2000套，1000套的差距是比較大。所以，相信有了政府這一塊的重點關注，他們的交房肯定是沒有問題的。通過開發商給我們的溝通，以及他們的態度，再加上政府本身對這個項目是非常關注的啊，所以，我覺得水韻太極灣這個項目停工只是暫時的，而且現在已經是復工了，未來我覺得是值得期待。
畢竟，它相當于確山的一張名片，外地人來那肯定會來這看看，政府對這一塊也是非常支持的，國家本身對房地產也有定調，保交樓、保民生、穩定房地產市場，其實就是為了保證購過房的老百姓的既有利益，促進房地產的一個良性循環。所以開發商才那么有信心的跟我們講，他能百分百保證在規定的時間交付，因為畢竟他給政府簽的有字，政府把錢給你了，這4000萬不是平白無故給的，肯定是要用到房屋建設交付，保證老百姓的利益，這個錢專款專用，只能用于支付工程款，其他支出都不能用，所以這個項目還是非常值得期待的，讓我們拭目以待！
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