0371- 69152977
姜總：對于這些大城市，比如說一線城市，未來20年、30年，這些房地產，王總你是怎么看待的？我啥意思啊，比如說現在看似蓋了一些高樓，看著很繁華，20年以后呢，這些高樓怎么辦？破了，敗了。
王總：拆唄。
姜總：拆得起嗎！現在鄭州為啥好多地方像金水區的好多老破小，為啥價格不高，一萬多，那么好位置，為啥不拆它？是因為這個拆遷成本太高了，地塊兒又小。
王總：這里面有個邏輯，美國，美國對老房子達到一定年限之后，他會有一個翻新的邏輯。他這個翻新邏輯在哪兒？比如說，室外的外墻要重新處理，內裝修要重新處理，設施啊、電線什么的重新弄好，處理完之后，這個樓要重新評估。比方說他現在整個修繕完，他的整個這個使用年齡可能就是跟現在的20年的房子差不多，那他的房齡就是20年，但他可能有七八十年的歷史了，這是一個需求問題。
姜總：你的意思是房子翻新以后，這次翻新可能保證20年，那他的壽命就是20年評估。
王總：對，他有他的這個重新的再評估體系。那如果說這個房子已經是危房了，沒人住了，他已經不再具備價值了，不再具有價值了，我要是拆這個地方，我給你的拆遷補償費是多少錢？
姜總：那可能會很少了，如果很多的話拆不起，像鄭州，為啥金水區好多這個老破小也不拆，因為成本太高了。
王總：還具備使用功能，如果他不再具備使用功能呢對吧。我感覺啥呢，就是人類對一些事情的處理他有好多種維度。我們就說啊隨著這個年齡的增長應該更多的去迭代我們的知識體系。就再舉這么個例子：全世界的人都相信中國未來會是很好的發展，中國人不相信，就只有中國人不信。那為啥中國人不信，因為你沒有這樣的經歷，是吧？別人為什么相信呢，因為他經歷過。
姜總：我不知道美國的國情或者是美國人的思維是咋想的，但是我覺得中國人如果說，比如說這一棟樓有十層，如果說你想翻新免費可以，如果說你想大家平攤錢，一定會很困難的。
王總：你該這樣想啊，日本，日本也好，西方國家也好，但凡有遺產稅的國家有多少人會放棄繼承權？很多人放棄，你知道嗎？
姜總：我知道，因為他遺產稅成本太高了。
王總：好比說這個房子，咱們也有遺產稅了，咱們馬上要出房產稅了，房產稅完了就是遺產稅，最終，好，你的先組給你了，你也不會要，他就沒價值，他最終會歸于消亡。你現在可能在想，他還具備使用價值的時候，能不能讓他的價值再增加，或者利益最大化。那這個時候就是算法問題，我為什么拆你，對吧？而且現在其實像美國也是，特朗普，特朗普干啥，做開發，他是做開發還是做是整改的？
姜總：整改吧。
王總：他更多算整改，整改之后，他把這些公寓都收過來，他整改好了，再出租，然后他再把這個抵押給銀行，再拿錢出來再去整改。那中國為什么現在沒有，沒到這個時候呀，是吧，他的這種基本的使用功能還沒有喪失。
姜總：現在看好多老破小要整改，其實現在中國也出了好多問題。你比如說這個原來五層的房沒電梯的，好多二、三、四五六層要加電梯，一樓不愿意。最終呢打官司也愿意了，其實最終的后果二層以上也沒享受到好處，因為最終電梯裝完以后看似很好，過一兩年以后，他的成本其實也是他們幾個平攤不了的，太高的成本，維修啦維護啦，最終大家也是不歡而散，也是一堆抱怨。
王總：還沒到那個時候，那現在隨著這個，就相當于這個不能叫老破小了，就這種改造吧，原來沒裝電梯的加裝電梯了，那很多高層的也收益了呀！也變現了呀！因為有電梯了，他房價確實也漲。我覺得還是一個時期說一個時期的事兒。
姜總：是變現了，但是這個帶來的問題就是剛開始挺好，因為這個有電梯，頂樓上面增值了，但是過段之后還有新的問題，因為電梯的維護了，維修了，反而讓大家這個產生的不滿。
王總：那你現在咱這樣想，你不滿了，你是不是搬走，你搬走了之后你房子干嘛用？
姜總：賣了，租了！
王總：對。那為什么能賣掉，租掉。
姜總：因為比別人方便點吧。
王總：對，需求還在，最終的幻滅是需求都沒有了。就他一定有他的價值，這種價值在于它的需求本身。我記得應該在2000年左右的時候，或者是在2002年，那個時期我去了那個上街、滎陽，他的頂樓，你知道多少錢？兩萬五一套。那時候鄭州多少錢？兩三千，他兩萬五一套。我想成本也不夠啊，人家開發商怎么想的，沒有人要頂樓，那我賣了就行了，管啥價錢，賣的剩下的錢成本我肯定攤到其他樓層。兩萬五一套，你倒退20年，如果今天你穿越回20年，上街兩萬五你要不要？你可能整棟樓都要，現在可能能賣個30萬。那你想這個東西啥呢？就是很多東西它不是非此即彼的，最終你會發現，如果說你的思考維度變了，他的答案就完全不一樣。所以我們只能說走到哪兒說哪兒。現在我們說一個時代結束，那這種地產開發的時代是什么時代？高杠桿，高周轉，空手套這個時代結束，那么這個時代結束了，需求沒有了？有是吧，那我們那換個玩法。那換個玩法，那就有一個新的玩法，那你說你要秉承著原來的這個玩法干，那你不死誰死。換邏輯那就是從底層邏輯都換掉，你的整個這個思想意識是吧，原來積累那些知識結構全都要換。換完了你會發現：哦，還是很好的嘛。哪天咱們新房玩不動了，玩二手房唄，對不對，邏輯會不一樣。那你看誰毛坯玩不動了，玩精裝吧。誰先做精裝，誰先對精裝有更好的理解，誰就搶跑。好比說再過個十年二十年的這些房子都很老了，那是不是有其他的玩法出來？需求出來？比如說我的老房改造，誰承接這活兒，現在沒有人干這活兒吧。那回頭可能會派生出來很多這樣的可能、機會。
姜總：這個前幾天我和鞠總聊過這事兒，我說這個后續的老房改造是不是個機會。
王總：嗯都會有，走一步看一步，只要你滿足了這個先知的這種認知，你這種思想意識能比別人早一點形成邏輯，我們就能搶跑。不必太悲觀，現在有點像啥呢，就是在股市里面有個叫三殺的邏輯。他不是戴維斯雙殺，三殺！先殺業績，就是覺得你已經不是高成長，然后給你的估值就變了；所以第二個就殺估值，殺估值就是你的整個這個評估體系，從高成長體系到價值體系，或者是到垃圾體系；第三個殺邏輯。什么叫殺邏輯？你連存在的必要都沒有是吧，最終從殺業績殺估值到殺邏輯要形成一個極其悲觀的市場環境。往往到這個市場環境就開始了，那開始之后，然后就會有各種溢美之詞。啊這個東西真好啊！茅臺不就經歷這個過程嗎？限制三公消費、速化劑，然后股價打到百十塊以內，然后那么多人都在罵，不行了，腐敗了，什么這了那了的，好了，開始復蘇了，從漲到一百二百三百四百五百六百七百，最終到2600。是吧，茅臺多好啊，怎么怎么樣了。。。不能只看到他的衰退，你得看到他的機會。早上跟劉總說這個問題，劉總說什么匯率了，美國人加息了，那有意義嗎？有，但他的意義并不在于談論本身，而是在于你要去分析，通過你的分析之后，你的應對是啥？空倉也是應對，對吧？這段時間環境不好，我不做唄。在這種好與不好之間，你的應對策略是啥，你能不能找到機會，這個是我們應該做的。而不是說就像今天我們看到了那么多咨詢師，有多少咨詢師是忽悠我們的，都是他們想讓我們看到的。多一些維度、思考，別光想著別人說的好有道理，我們應該理解這樣，他每個人的所謂的道理，他都有自圓其說的邏輯，他在他的闡述的邏輯當中，他是閉環的，但他只是邏輯之一，那有沒有別的東西？當然有，所以我們需要交叉驗證，在這個交叉驗證的過程當中最終得出我們的結論。通過我們得出來的結論，找到機會，做出相應的應對，這是我們該干的活兒。
我們是專業的鄭州房地產代理公司
