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策劃單佳瑤： 第一個問題，就是24年的2月不是央行首次降息了嘛！然后就想問一下王總：這個降息它傳遞了什么樣的一個信號？對房地產有什么樣的一個影響？
王總：你認為呢？
佳瑤：我感覺對購房者肯定是有一個影響，就是貸款利率下降嘛！那么利息肯定更低了。就拿我來說，我以前可能不想買房，但是看見這條消息之后哎我也有點想買房這個想法了。但是我又會擔心這個利率它會不會再次下調，那如果說現在入手了，將來會不會利息比降低之后高嘛！
王總：咱先說從降息本身啊，我們這次降息的目的是啥？
佳瑤：還是促進經濟發展吧。
王總：促進消費對吧，那會不會再降？
佳瑤：還是看形勢吧！
王總：對，要看一個形勢，什么樣的形勢？如果說這個市場回暖了，消費已經開始增長了，那可能就會不再出臺這個政策了；如果沒有，那就會再降。那現在我們去想，按照目前這個市場環境和大家買房的這個狀態（咱體感應該是比較足的嘛），哪個項目賣多少房，那現在看是不是還不好？
佳瑤：嗯不好!
王總：會不會再降?
佳瑤：會!
王總：目前咱國內是進入到這個降息空間里邊了，就是政府會有一個調控的邏輯是什么呢——我不解決問題，我這個東西不停！他會陸續的在不斷的試探，今天降一點，明天降一點，還不行我再降一點，就是政府在金融政策上會是這樣的邏輯。那好，越降說明越什么？
佳瑤：經濟環境越不好。
王總：對！這個一定要理解，不斷的降息就說明我們的調控不達預期，既然調控不達預期，就是還是比較冷。所以這個時候你會發現，一方面大家想著讓他降息，一方面又不敢入手。那這個從庫存周期的角度來講，可以看到一個邏輯，現在開發量是不是很少，新房沒有了，拿地很少了，哎這幾年好一點，一線城市的土地都拍出去了，而且是溢價率拍走的。那在縣城這一級和地市這一級還不夠，那就是說開發量持續的會萎縮，庫存會不斷的去化，是吧，那這個不斷的去化會造成什么樣的邏輯，就是我們的現房越來越少，期房也會越來越少，那未來會出現什么？
佳瑤：大家都去買二手房了。
王總：嗯還有呢？
佳瑤：那房價也會上漲嘛，利率也會繼續往上調。
王總：就是當大家認為跌無可跌的時候，我賣不賣都行的時候，基本上就是跌無可跌的時候，那個時候就是該見底了，庫存呢也會減少，庫存減少，新增量也減少，慢慢會發現量會出來，銷售量會增加，為什么？庫存減少了。量一定在價之前，就先上量再收價，在量上來之前或者在量達到不足以讓大家滿意之前，就是我的信心并沒有恢復之前我是不會抬價。我記得我們在11年12年的時候，出現過這樣的情況。鄭州咱們當時做君悅城的項目，已經一個月能賣四五十套了，還是八五折，優惠八五折呀！為啥？就說我現在釋放這個優惠和走出這個量還不足以讓我感覺到安穩，所以量在價之前先啟動，啟動了之后大家認為哎我已經跑的差不多了，開始價格往上走，所以真正市場信號是在量開始往上走的時候，這個概念，它的連鎖反應就是。只要市場環境不好降息是大概率，既然降息是大概率的就會說明價格會持續的走低。現在的這個所有的降價邏輯跟成本沒有任何關系，能不能活？降多少能活？是這個邏輯！那是不是買房的好時機？
佳瑤：嗯我感覺還是看個人需求，如果說是一個剛需的話能買；如果說不是特別著急的話可以再觀望觀望。但是我感覺應該還可以吧，想入手還可以入手的。
王總：現在你看這樣，二手房，誰在買二手房？其實現在很多是投資客在買二手房。那他們為什么現在買？抄底啊對吧！那能不能抄到最低點不知道，但現在已經很低了，底部區間，這是共識。就不能簡單的看降息不降息啊，好不好啊還是怎么樣啊，他這里邊供需永遠存在這個矛盾，有人賣有人買，賣的人啥心態買的人啥心態都要看。
佳瑤：第二個是我臨時加的問題啊！就是現在這行情我上午的時候我也查查數據，23年鄭州的二手房成交量是十年之內創歷史新高了。我現在還想算是幫朋友問吧：現在這個形勢下適不適合這個二手房一個出售？包括就是以這種低價進行一個出售。
王總：賣嗎？
佳瑤：對！賣！
王總：那他是啥情況？就閑置出來一套嗎？他現在高負債？
佳瑤：不算。
王總：急于賣房的目的是啥？
佳瑤：就是這套房現在空閑出來了，可以賣也可以租，但是他最近也看了這個租房市場嘛，租的價格也不是很高，所以說就有考慮那要不要賣呢？
王總：不要賣！怎么想這個事情哈。如果哪天你有錢了你要做什么？
佳瑤：買房。
王總：買房，如果還有錢呢？
佳瑤：投資吧！
王總：投什么？普通老百姓能投什么？
佳瑤：可能也就房地產。
王總：那為什么一定要投到房地產上？
佳瑤：可能更穩吧。
王總：對，是這個意思。現在你看很多手里邊有錢的人不再去置業不再去換房換車或者不再去過度的消費，他實際上是個應激反應而已。我明知道現在市場環境不好，我還大手大腳的花錢呢？
佳瑤：大家現在不都已經在消費兩極了嗎。
王總：沒有錢的人就不說了，沒有錢的更不花；有錢的人不敢花，都在等，等什么？等這個周期循環結束，等開始重新走入上升通道。那上升通道一旦確立大家并不為未來擔心的時候，消費就開始了。這個不是刺激不刺激的事兒，我現在就這樣的一個社會環境，你非得刺激我讓我把錢都花完，那我得多沒心沒肺啊！這是社會應激反應，每個人都會。小動物受傷了自己還跑一邊舔傷口，它為什么跑一邊舔傷口？因為怕天敵看到呀！是吧！對自我是保護啊！人不也一樣，我們對自己要保護，不得不花的錢才會花。那現在說既然你沒有比如說我要賣房還債，那這會賣什么房？怕再跌是吧？
佳瑤：對啊！他去年也在考慮，但是再對比就是房價還是在下降嘛！持續性的下降！包括還有就是同一個小區如果說出現這個二手房的刺客，一直超低價，也會影響本小區的一個二手房的售價。所以說呢可能觀望來觀望去想著要不要出售，這樣一個心態。前一段時間我聽姚瑞還說嘉哥他們小區看到一個二手房的一個報價表，他上去就給揭了，哈哈哈太低了，太影響他們這個小區的二手房的平均價格了。
王總：現在這個市場邏輯有點像什么啊！就是股票的那根下引線，k線，是吧，那正常呢一根k線開盤價收盤價下引線上引線，那下引線和上引線的意思就這個地方是有成交但是量很小，現在的市場環境就是這樣一個環境，雖然有人在報很低的價格成交，那報很低價格成交的人是可能就說我不賣不行，我必須要把它賣掉，我才能解決我現有的問題，那他就賣了呀！他賣的時候也不論成本啊！那他不賣可能問題更大，那就讓他賣吧，這個市場沒有那么大的成交量。都是這個價格在賣？那你放心，那肯定不是這個價格，還有更低的下引線。那既然是下引線，是有成交但交投都不活躍，慌什么？這個時候是不能慌，沒有任何意義。
佳瑤：嗯，那我還是多出來了一個問題啊！
王總：都可以啊！
佳瑤：也是我在前一段就是網上沖浪的時候看到了這樣一句話。
王總：什么叫網上沖浪？
佳瑤：就是——刷手機啊！就網絡上說90后會是房地產最后的一個接盤俠，就這句話。他這個意思其實就是因為，現在00后包括10后20后將來他都會有房，不管是一套甚至有兩套房。那我們90后可能說就是最后一波了，這個房地產收割的，所以說就看這個觀點王總怎么看。
王總：這有點像說80人會說所有的市場機會都被你們70人占了，90的會都說80的，所有的機會都被你們占了。
佳瑤：對呀！
王總：實際上是有點這個意思，是嗎？
佳瑤：我感覺是！
王總：不是，怎么會是呢！每個時代都有每個時代的這個方向和標準，就是 70年代也好80年代也好60年代50年代也好，這些人都活躍在市場，誰搶了誰的飯碗嗎？沒有！那未來的那些那你這樣說，那九零、零零、一零、二零、三零呢，還沒出生那些人，你讓他們怎么活？就這個問題有點太靜態了。我們那個年代，我是70后，70后市場沒有那么多機會，我們當時的體感是這個樣子，就是我沒有那么多機會，為什么？因為60后還一堆在那放，在2,000年左右的時候或者就這2020年市場機會非常多，為啥呢？就業窗口特別多呀！大家都在創業呀！公司一堆一堆的呀，不都需要人嗎？那未來這個行業不行了，別的行業，中國的車企，20年以前中國有什么車企，新能源，10年前中國有新能源嗎？是吧？這去年出來的AI，去年之前有AI嗎？對吧？三年前出的短視頻，多少人就業。機會越來越多，只要這個社會是在往前走，一定會有新的東西不斷蹦出來，那不都是機會嗎？誰也奪不了誰的機會，你去做短視頻和我去做短視頻誰有優勢？
佳瑤：年輕人。
王總：對呀！肯定是你有那我沒有。那我會不會說機會都被你們占了，短視頻的機會都被你們占了，新能源車的機會都被他們占了，誰誰誰都被誰誰占了。每個人最終都會有位置，這個社會好一點呢就是你只要想干都能活的很好。很多人都說：送外賣的大學生多少多少，碩士多少多少，是！心酸。我那個年代畢業大學生幾百塊，現在他們跑外賣得幾千塊吧，不都是大學生干的活嗎，一樣。那就看這個活兒你愿不愿意干。我畢業的時候做銷售，我好多同學不愿意。我同學跟我說，他說王宏偉有沒有可能你兩年都賣不出一份保險！我說按你說這個邏輯可能呀！是實話吧。我們班140多人，做保險的倆，前3個月給200塊錢底薪，挺可憐的是吧？可憐什么！三個月下來要做6,000塊錢的保單，6,000塊錢的保單給到的傭金也得2000多，我感覺也挺好的。那你一平均一個月700塊錢吧，那時候最低生活標準是200塊錢300塊錢的年代，你能拿個六七百少嗎？對不對？但是剛出這個校園的時候沒有這個社會閱歷，沒有平臺，因為你對這行本身都不了解。我那個同學，不是兩個人做保險嗎，我是他介紹去的，人家第一個月賺7,200 ！98年。我一看我的天吶！一月能賺幾千塊錢，誰能一月賺幾千塊錢！我不去做保險我不傻呀！做保險三年半的時間，我一年多房子都買了。一年多買房的時候同學都說王宏偉真牛23歲買了100多平方米的三房，他那會兒羨慕。怎么都有機會，你要問你要不要吃那個苦。那現在跑外賣不一樣嗎？那有松松悠悠跑的，有飛快的跑的，爭分奪秒。一般的賺五千六千，好一點賺七八千，能不能養活自己？能！怎么不能！工作不分貴賤。
佳瑤：就跟前一段時間說的，就看大學生愿不愿意脫下孔乙己的長衫。
王總：還有這個說法呢？那應該！
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