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尚正行策劃張嫣然：從24年剛開始，咱們開工的第一天，就出來個新聞，說近五年的手首套利率會持續下降嘛！然后有一個預期就是我們的房貸本身又少還了，對我們來說是一個好事。但是從我們本身的行業來講，因為我自己覺得這個利率還會再往下持續走低，可能還會再降，還會再有一些利好的消息。那這個就會造成我們的客戶還會再觀望。再加上我們23年的各地的返鄉，我們本身對這個返鄉置業有一個很好的一個預期，就是會火爆呀！會怎么樣！我們準備了很多的政策呀，包括配合的活動，各個方面都有，準備很充足。但是部分地區像確山，還有社旗的某一些項目吧，其實并不是太好，就是有點遇冷的感覺。我是覺得一是他大的國際形式本身就不好，然后就是我們的實際的收入以及我們的收入預期，它都在走低，那在這個情況下，我們肯定就不敢再去大手大腳的花錢，或者是跟之前一樣腦袋一拍，把這個錢就花出去了。肯定會比之前更謹慎，更有計劃性。然后第二點就是：可能我們的政府，我不太了解啊，我是感覺是不是我們政府對我們房產扶持這一塊兒力度比著新能源這些是不是還是稍弱一些？然后再加上部分地區的那個房企確實有爛尾的這些情，就是加上各種東西吧。我們都在走路。所以說24年有的報告說23年已經是在恢復了，24年這個態勢可能還會再持續延續。但是從我自身的感覺來說，這個信心不是太足！是在恢復嗎？其實我自己是抱有疑問的，所以想請您來答疑解惑一下。
王總：這樣講，從地產周期的角度來講，什么是周期？既然是周期，就不可抗力，對吧？15-25年的這樣的一個大的地產周期，我們在經歷著第一個。98年到現在，98年到18年，應該說是再次見頂。第一個點是13年。20億平方米，到18年重回到20億平方米對是吧？雙頂。那政策頂到啥時候，從18年之后其實就進入到一個調整期了，從衰退到蕭條，是進入到這樣一個下行的調整期。特別從19年以后吧，19 20 21 22 23再疊加疫情。那既然是下行周期，這個東西不可抗力，那不可抗力你給再大政策能解決嗎？所以我們也看不到政府真的給那么多的，也不能說不給了，有些東西是不可抗的。我們必須要面對的幾個基本面的東西，我們的居民貸款率，或者說居民負債率已經達到68%了，那這個68是平均負債。
張嫣然：有的會比這個更低。
王總：應該是有的比這個更高吧！
張嫣然：對！更高！
王總：咱這樣講，農村人口和城市人口，現在還是農村人口多吧，這個負債率可是把農村人口都算進去。那你想是不是有些城市或者某些個人負債率得超過200%，最終才能拉出來一個平均負債率68%，那這么多人都在負債了，他們還會再買東西，再買房嗎？或者說這么多人都在買房，都在背負長期貸款，怎么刺激？該買的都買了，該站崗也站崗了，從這個角度上講，你是不是很難再刺激了。第二個點是什么？疊加了這幾年的這個疫情的問題，導致了我們的就業出問題，就業出問題是哪出問題？出口出問題，出口是人家卡你脖子出的問題嗎？不是！是需求整體就下降。你還記得咱20年21年，我們的這個增速是多少，快到8，出口都瘋了！幾十年前不用的貨柜都撈出來再用。那個時候是什么，是那些發達國家給自己老百姓再送錢，他們拿著錢就買東西唄，那東西可不是一時半會兒就能壞的，對不對！你不需要倆冰箱，你不需要兩個小充電器吧。你該消費的消費了，該添置的添置了，該改善的改善了，那這個需求會不會下來？就像你剛搬家的時候家用電器是不是添一輪，你現在會再換嗎？消費自然就會下來。既然出口下來了，出口對應的是生產工廠，生產工廠現在肯定存貨一堆，既然存貨一堆，你是不是減產，咱不是倒閉，減產是不就不需要那么多工人？所以我們看到的是，因為出口不暢，所以工廠減產，因為工廠減產導致工人失業。還記得我跟你說的那個我們給村支書打電話做的盡調：一個村4800人，正常的年份，就1000-1200人在村，現在是3500人在村里。那我把這個數據跟很多咱同行聊這個問題的時候，他們反應是啥？哦他們提前回來了！我跟他強調的是他不是提前回來了，他就沒出去！那現在是這本來要出去的3600人里邊2300人在家里，那你說發生了什么？60%出去務工的人在家。
張嫣然：好像就真的是這樣一個情況，我們那兒也是，包括我自己爸媽。
王總：這個失業比，那你看為啥中國還沒出事呢？就是中國城鄉的二元結構。鄉村是中國經濟的壓倉石。因為所有的農村人口都有土地，是不是，我不出去工作了，我回來我有的吃有的用，那我只不過是其他的不消費而已，對不對？你敢美國有兩百萬失業人口！為什么那個印度會亂，印度的失業是真失業，其他那些國家失業真失業，沒有土地，沒有辦法產出，沒有辦法過日子。那現在就是過得苦一點唄，那苦一點就真的那么苦了嗎？還沒到那個地步，你原來你不還有積蓄嗎，是不是家庭就沒積蓄嘛！你看這是不是就順過來了吧。那既然那么多人現在暫時性的沒有工作，他現在采取的就是保守邏輯吧，那保守邏輯是不是不敢花錢了？能有錢是不能存就存起來了。那你看，我們的銀行的存款率是不增加了？這就是人類的正常的應激反應。存款率在增加，然后這個銀行放貸放不出去。原來我們的成數是多少？7倍到8倍，一塊錢，一進一出，一進一出，一進一出，變成七塊到八塊，現在是一進一出，或者是兩進一出，就他的速度變慢了，錢沒有減少，社會所有財富沒有降，甚至在某種程度還在增加，流通慢了。原來一年就滾了七八輪，現在可能是兩年或者三年。那你就看經濟活力不是不夠，活力不夠了，就導致現在這個消費降級了，或者說大家過于保守了。那有些學者就說，那既然存款那么多，我們刺激消費，得給我們政策呀，降低利率呀，你這個問題不就是這。
張嫣然：我昨天查了日本那個資料，當時也是剛才說的這些，存款多了，房貸少了，都是找到家里面問要不要用錢。就是首先這種情況我在想，下一步會不會真的出臺一些相應的政策，比如說降低存款利息，就跟那個日本當時刺激消費。
王總：咱國家現在做什么？咱國家現在做的是提倡內循環。國內大循環不跟出口先掛鉤了，因為出口受阻，出口受阻是因為整體消費都在降，或者說階段性滿足需求了，你不可能再重復購買，這是一個點；另外一個點，你看咱在2019年的常備貿易國91個國家，現在是150！咱沒閑著，咱國家沒閑著。這些這150個國家，全世界也就是200多一點國家和地區，就是照2019年20年之前你又多了60個貿易國，那他們的消費水平低嗎？原來我們出口以消費為主，現在是以什么為主？以生產資料為主，這變化是有的。原來美國一買咱褲子買一打，穿一條扔一條，那時候出口這些東西占多數，現在出口的是生產資料、工程機械，或者其他的這種東西，那我們是不是在升級？升級！只是總量不大，為什么總量不大？是因為我們都在這個大的經濟周期里，那我們要尊重趨勢，尊重周期啊，這他怎么能好？我們現在說的好是什么好，像原來一樣？是不是還想著像原來一樣？其實大家都不那么想。現在其實好多人討論以后房子是漲還是跌啊，還是什么樣的，就這個東西是分化的，哪兒的房子漲？或者說房地產短期看金融，中期看土地供應，長期看人口。就建筑周期，房地產周期是隨著人口，我們吃的的人口紅利，那哪兒有人口紅利哪兒就漲。一線城市有人口紅利，核心地級市有人口紅利吧，所以以后不是普漲。就是你哪兒有吸附力哪兒個城市漲。第二哪個城市是核心區域哪兒漲，或者說哪有特殊資源，比如學區房或者地鐵口這些東西會漲，他不是一個普漲的年代。原來這一波是普漲年代，從1998年到12年，咋買咋漲，是不是？13年就開始分化了，我們應該說上一波刺激是很成功的，就是應對13年那個衰退，我們的政策是很成功的，那時候我們提到的什么——去庫存，降低首付，降低利率，利率打折，還有什么？最可怕的，城中村改造，貨幣化改造！商丘不是把整個老城區道北拆完了嗎？那一波刺激是成功的！成功完了，這又再來一波，還沒緩過勁兒來就再來一波！刺激不成了！其實有兩個東西：第一地產是在下行周期，這是第一個，我們尊重規律。在這個規律的前提下，政府不做太多的處置，或者大家認為的那樣大的刺激，這是對的，因為下行周期你再刺激也不會太明顯。股市不是也一樣嗎，年底到年初，跌跌跌從3000多一下干到2600，出那么多政策能止跌了沒！是不是？所以得尊重規律，尊重缺失；第二個，我們做新能源車也好還是做什么樣也好，我們新能源車的出口銷售率已經達到65%了，就全世界只要賣出的新能源車我們已經達到65%，不夠高嗎？所以我們當時就在15、16年那個時候其實已經在提經濟要轉型，要擺脫房地產。為啥？房地產要敢那樣漲，全崩了，對吧？所以那個時候就提轉型。你想從那時候提轉型到現在，咱不能說轉型成功，最起碼沒有失敗。那未來肯定是看好，那既然你未來看好這些所謂新能源車也好，還是什么什么也好，從業人員越來越多，收入是不是越來越多？收入多了大家信心有了，這個經濟整個上行的邏輯不就又出來了？所以這就是周期的力量，不能一味的悲觀！
張嫣然：是這種感覺，就是可能我們房產這塊兒的人失業，那新能源那塊兒的增加。
王總：對呀，你已經吃了一個周期了，你還想吃下個周期，是不是你讓別人活不活！所以說這一點我們要客觀。那現在咱反過來的這樣講，好比說房地產以后只有20%的城市化率，是不是還有需求？從十八萬億到十萬億，那還是十萬億，肉還是夠大！還是最大！是那么多從業人員都被裁掉了，都被分流了，是不是留下來的更精英了？7萬家房地產公司要倒閉剩7000家也不少，7000家分十萬億是多了是少？剩下的從業人員是多了是少？我覺得是多了。那好了，原來7萬家公司再給你蓋房子，現在只有7000家公司蓋房子，房子總量是不是下降。那現在你看沒有新開工量吧？我們一直在消耗庫存，庫存總有一天會消耗完，那個臨界點到來的時候房價是跌是漲，會漲吧！這不就還是經濟邏輯，那你拭目以待就行。我們積極的去應對，積極的去想辦法，積極的去出各種各樣的營銷政策，讓他快一點到，這就是咱現在我干的活兒。
張嫣然：哎呀說的我又想買房了，想換房。
王總：你看咱公司任何一個城市，前三名！只有前三名能活得好。咱經歷了三年四年，咱公司人沒有裁，什么在支撐，是前三名的銷售業績在支撐的，還能活，活的不好是真的，還能活。那三名以外的不都死了嗎？有很多代理公司沒了不也正常。時間不會短，還記得我給你們講的那個5-7年的股票周期，上漲下跌，橫盤，這里面分了八個小周期：見頂，然后第二個是第一次下跌，然后橫盤震蕩，第二次下跌除雜草，除完雜草，然后再下跌向下砸出建倉空間，就是這個時候，搭建建倉整理平臺，也就是那個時候從單邊下行就變成震蕩，震蕩機會就出來了。震蕩完了呢，第一波上是吧，空中加油，第二個上，再見頂，從21年22年23年24年，已經熬了四年。再熬一年，15年的上漲，5年的下跌，這就是地產周期，這就是很多所謂的經濟學家提出來的25年見底。
張嫣然：昨天查那個資料，日本的下跌應該是15年左右，他那一波。他們整個的周期是從85年，說是美英什么德日他們一起簽了一個什么廣場協議，為了貶低美元什么的，然后他們那個日本的出口量就跟咱說的那個出口量相似，他們的出口量不增加了，然后他們政府想找一個新的出口想刺激他們民眾的一個消費，然后就開始降低利息，降低存款利率，他們的目的是想讓那個民眾把錢都花在實體上，結果民眾沒有按照這個預期來整，他們是把錢花到了樓市跟股票上。然后那兩年就從就85年后是86年87年說是一年的那個存款利率下降到原來的一半。然后大家就開始瘋狂的花錢，然后等到91年，房產到達了一個峰頂。說是當年他們那個整個房產的一個經濟的什么什么總額，都可以超過美國的四倍，就是達到這樣一個驚人的量。然后再往下就開始泡沫嘛？然后政府感覺有點過開始往回收，但是已經收不住了，就一直從91年05年一直在下跌。
王總：他們應該是在主動刺破泡沫。
張嫣然：對，但是一直都沒有救回來，他們實在是上的太高了。說是21年的地價才是91年的地價的三成，到現在都沒有好。就是從13年說是從安倍上臺之后，然后各種改革才好一些，現在還算穩定，基本上就是這個情況。
王總：咱肯定沒那么瘋，不會跟他們相似。
張嫣然：對對！然后反正各種救市政策吧，跟咱現在在行的這些都一樣，但是也說了咱們中國的形式，就像你剛才說的出口啊，還有內循環，這些跟他們還是不太一樣，所以跟他們的那個下跌年限應該也不會太一樣。
王總：從日本的這個情況，你得出來的有沒有一些背后的東西。比方說資本的逐利性。大家手里邊有錢，那我希望的是他快速的變的收益率更高，也就是資金的使用效率更高，那哪個更快？股市樓市，那實業就慢，全世界都是，只要是人，那這個是不是我們需要警醒？對你個人來講，你腦子里得有這樣一個思考，因為資本的逐利性，它會變得非常不可控，頭腦會熱。那你像前些年那個小額貸，一年盈利40%，做什么生意能盈利40%？四分利是吧？百分之百的利。那個時候是什么，多少人看到的風險？有多少人瘋狂？日本的所謂的從那個時候跌跌跌到現在，你有沒有發現一個特點，就是日本還是發達國家。日本的人均收入并沒有減少，3萬多還是3萬多，3萬6，3萬8，他只是不增長。
張嫣然：就是可能跑的慢了。
王總：對，不增長了收入不低。就看看他背后的邏輯，大家生活的真的那么差嗎？沒有！他們各種各樣的保障，比如說我租房我可以租的很久。靜坤現在不是在日本做二手房么。他買的一套房，十幾年了這個主人就沒有進去過，一直都是有租客在打理。一直到這個租客說我不再租了，那個人才把房子賣掉。賣掉的時候，就他掛出來，要賣的時候，其實他就沒有去整理這個房子，因為那時候掛出去的時候，這個租客還沒有走。靜坤看到了就直接就買下來了，他看了一張圖就是戶型圖嘛，因為咱是做房地產的，看著格局各方面都很好。靜坤都已經準備好了，用20萬把這個里面再裝修一下，結果他收到房再去看，就是過戶手續都辦完了，他都沒有看到這個房。因為人家制度的保護，就對租客的保護。那如果說中國有這樣的制度，還會有那么多人買房嗎？你是不是可以很安心的租了？你會等到的，會等到，就是制度會越來越成熟，最終都是為老百姓服務，解決每個階層的問題，要相信政府這一點，其實任何一個國家的政府，做的都是這個事情，只是需要時間而已。靜坤進去一看，人家收拾的非常干凈，設備維護的非常好，他就把這錢省出來了，接著他就租出去了。看一個事兒的，把它看得更深入一些，我們能得到什么樣的經驗，對我們的未來生活工作有什么幫助，而不是只看到一些現象，這是需要我們學習的。日本東京的房價現在也不低啊！
張嫣然：東京貴。
王總：為什么東京貴呀！因為2億多人口，有4000萬在東京，還在陸陸續續往東京去呀！所以這是一個人口紅利，然后很多人都在說漲啊，跌啊。剛才怎么說了，可能未來只有10到20%的城市會漲，那標準是啥？人口流入！那人口流入從這個角度來講，縣城人口流入不流入？
張嫣然：嗯，會有一小部分感覺。
王總：會流啊！時間會慢，那就能現在能解釋確山為什么感覺就很死氣沉沉。確山離駐馬店太近了。確山的房價跟駐馬店某些不是非常核心的位置的房價沒有什么區別，為什么我不去駐馬店，我本身我的工作生活也不在確山縣城，這群人就會直接去駐馬店了，也就是他會存在分流問題。那既然是周期，就是有漲有跌。跌完了就該漲，這個漲不是短期翻倍的漲，是正常的一個經濟規律的漲。什么是正常經濟規律？你的收入會增加吧？社會財富會增加吧？貨幣會貶值吧？他對應的資產都應該相應的調價。他是這個邏輯。咱說那個人口流入的，那個還會漲，那個漲會擺脫于正常經濟規律的漲，或者超出正常經濟規律之上，會超越貶值幅度，是吧？會超越工資收入的漲幅，會超越經濟增長的漲，那些城市是那樣漲。現在你看都誰啊，北上廣深沒問題吧，杭州蘇州南京沒問題吧？合肥鄭州西安，這也沒問題吧？各個省的省會唄，就是現在新興一線二線，還有什么城市？河南還有誰？
張嫣然：我感覺洛陽可以。
王總：對吧，他是旅游，他的經濟啊，工業各方面都好，吸附力也夠。
張嫣然：開封是不是也還行？
王總：開封跟鄭州馬上會連起來，就開封人可能會往鄭州來，只要他的工作半徑，生活半徑是在當地的，他就會往當地流動，只要離鄭州近的，大半會被吸附，道理是一樣的。
張嫣然：這樣來說那中牟那邊。。。
王總：一個是被吸附，一個是外溢，鄭州外溢或者是鄭州吸附。看發展，怎么個發展法兒。比如說現在鄭州是一千萬人，以前已經到1200萬了，現在走了200。這人會不會再回來？我覺得有可能會，他不但會回來，還會增加。鄭州大概率的未來十年二十年1500萬沒問題，增加500萬人城區要擴大多少。十年前有四環嗎？就是按照原來的邏輯，可能很快就有五環了。現在可能是相對慢才有五環。這個東西改變不了，我經常給你們打氣的地方就是：現在是12000每月，未來你應該在30000以上，這個時間跨度可能在十年到十五年。也就說我們的下一代，是在享受這個果實，就是他們普遍是在3萬以上。那好了，都在3萬以上了，你給他留了房，他會用嗎？他不買？長時間長維度去看，會發現目前我們只是在這個時段，那在這個時段里的應對邏輯是什么？就目前減少消費是吧，好好工作，一旦慢慢開始往上走了，消費也就敢了，什么都敢了，對不對？要認清這些東西，為什么說今年咱學周期呢？
張嫣然：我覺得這挺好。
王總：是吧！你看，你把這個世界的東西，跟經濟相關的東西，跟你的生活工作就聯系起來了，你就不再盲從。
張嫣然：感覺聊之前看的就很短，可能就這個桌子這么多，聊了之后感覺啊原來是這樣！就有一種敬畏感，一種神秘的敬畏感！主要是對我來說，這些事可能沒有想過這么遠。
王總：你們還年輕，現在還沒有解讀到正確的學習密碼。昨天跟雙蕊還聊，就是你們看到的和掌握了解的都是片面的、碎片的，我更希望你們成體系的，成建制的學習。比如學習股票！成體系的去學習。學習周期，成體系的去學習。那些所謂的專家，不就是在某個體系里面的專家。研究宏觀的，那研究宏觀的人多了對不對？他一旦建立一個體系，他一定會在這個體系里面找到經濟規律進而進行投資，吃這碗飯。光學他干嘛，那些工程師學的干嘛？得用呀！參與這個社會的分配。
